Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

При планировании перепланировки квартиры многие люди, вероятно, не осознают трудности, возникающие в процессе согласования своих проектов с жилищной инспекцией. Кроме затрат на материалы и строительные работы, ремонт всегда требует существенных дополнительных расходов на согласование, которые часто превышают запланированный бюджет. Однако, возможно ли найти способы экономии и самостоятельно провести согласование проекта? Каким образом правильно оформить перепланировку квартиры без посторонней помощи, сколько это стоит и где лучше довериться профессионалам? Наша статья посвящена этим важным вопросам.

Для согласования изменений в квартире необходимо подготовить проектную документацию и чертеж будущего плана. Однако, не все изменения требуют согласования. Так, для изменения внешней отделки, покраски стен, укладки плитки, остекления балкона и разбора антресолей, согласование не нужно. Однако, при выполнении определенных работ необходимо учитывать, что не все виды работ могут быть официально узаконены.

Следует иметь в виду, что любые работы, которые могут ухудшить жилищные условия или угрожать безопасности жильцов, запрещены. Например, перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате и перенос общедомового отопления на застекленный балкон, а также присоединение технических помещений и чердаков на этаже к своей квартире, являются запрещенными работами, поскольку они затрагивают безопасность и благополучие всех жильцов дома.

При заключении договора под ключ, проектная компания выступает по доверенности. Профессионалы компании, в соответствии со всеми требованиями и спецификой проекта, подготовят необходимые документы, доставят их на дом и получат необходимые согласования от сторонних организаций, например, от автора проекта здания. Затем они подадут заявление от имени владельца квартиры.
Если вы планируете согласовывать перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо подать заявку через форму на сайте для вызова инспектора Мосжилинспекции. Дата осмотра чистового ремонта квартиры назначается в течение 10 рабочих дней. Если у комиссии не будет обнаружено нарушений, будет составлен акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для собственника, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. Только экземпляр для собственника останется на руках. Акты будут поданы в БТИ и Росреестр инспекторами.
Иногда собственники квартир, не зная требований проекта, нарушают их, например, убирают переливной порог в санузле или зашивают стояки отопления в короб из гипсокартона. Квартиры с такими нарушениями не примут, поэтому для более надежной сдачи квартиры инспекция после предварительного осмотра специалистов является более безопасным вариантом.

Если вы решили провести перепланировку в своей квартире, то сперва вам нужно будет обновить технический паспорт.

Когда задача стоит на повестке дня, многие собственники не знают, что делать и как оформить документы корректно. Проектная организация может предложить услугу "договор под ключ", который позволяет заказчику получить готовый техпаспорт и сопутствующую документацию быстрее.

При согласовании на договор услуги, клентом необходимо только дать своё согласие и обеспечить доступ к квартире. Все взаимодействие с комиссией и приёмка осуществляются проектным бюро. Обычно специалисты проектного бюро уже знакомы с процедурой осмотра и знают, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

Также проектная организация может сделать кадастровый учёт изменений в Росреестре, если это необходимо. Получение нового технопаспорта занимает несколько недель и все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Важно понимать, что при любой перепланировке, которая приведет к изменению площади квартиры, необходимо обратиться в Росреестр. Процедуру можно произвести через МФЦ. Однако, стоит учесть, что кадастровый учет изменений и получение выписки из ЕГРН занимает минимум 14 рабочих дней, а процесс может растянуться на несколько месяцев.

Согласование перепланировки – довольно медленный и сложный процесс, особенно если речь идет об индивидуальных проектах, что часто бывает. Попытки сэкономить на проектной организации могут привести к отказам, множественным исправлениям при приеме квартиры, переделке ремонта и нарушению коммуникаций и стен. Исправление этих последствий обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Создание проекта и подготовка документов, необходимых для подачи заявления на согласование перепланировки, для квартир площадью до 90 квадратных метров, стоит от 25 000 рублей и занимает не менее пяти рабочих дней.

Консультации специалистов, подготовка и доставка документов на дом и помощь в подписании акта о завершении работ могут обойтись в 5-10 тысяч рублей.

Стоимость согласования перепланировки квартиры заложенной по ключу включает в себя все этапы работы профессиональных проектировщиков - от разработки проекта и подачи необходимых документов до проверки качества ремонтных работ, и она, как правило, составляет в среднем 70-80 тысяч рублей. Время оформления разрешения на перепланировку квартиры включает в себя три или четыре месяца из расчета проекта.

Однако, для квартир с более сложными перепланировками, стоимость услуг подняется не менее чем на 60-120 тысяч рублей. Данное явление связано с необходимостью обращения проектировщиков к авторам проекта дома, которые не предоставляют технические заключения бесплатно.

Следовательно, при самостоятельном оформлении перепланировки квартиры, исключая упрощенное проектирование и типовые проекты, семейный бюджет едва ли сможет сэкономиться. Если у вас нет времени и желания разбираться с рутинными делами на бумаге и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, вам лучше обратиться за помощью к профессионалам. В условиях жесткой конкуренции проектные бюро не завышают цены и предлагают индивидуальные пакеты услуг для каждого клиента.

Отметим, что данный материал не является публичной офертой. Цены на услуги действительны только на август 2020 года.

При решении вопроса о перепланировке жилых помещений необходимо руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Причем для каждой квартиры в зависимости от этажа, архитектурных особенностей здания, состояния коммуникаций и строительных конструкций, требования и запреты могут, и будут, отличаться.

Кроме того, перепланировка может потребовать переустройства квартиры. В таком случае, нужно учитывать дополнительные требования Московского жилищного инспектората (МЖИ). Например, если вы хотите установить или заменить газовые приборы на кухне на электрические, вам понадобится техник из Мосгаза, чтобы выполнить соответствующие работы. Также, если вы решили заменить газовую плиту на электрическую, вам понадобится электропроект квартиры. Для получения справки о выделенной мощности необходимо обратиться в управляющую компанию или товарищество собственников жилья. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено не менее 4 кВт мощности.

При составлении проекта перепланировки есть два случая, когда можно обойтись без привлечения специалистов. В первом случае, если изменения касаются только переноса сантехники, плиты, перегородок, не связанных с санузлом и кухней, или же создания проемов, то можно подготовить эскиз на основе копии поэтажного плана квартиры. Это намного проще и дешевле, чем создание полноценного проекта. Однако во всех остальных случаях, перечисленных в Приложении 1 к постановлению № 508-ПП, составление проекта необходимо.

Во втором случае, если квартира находится в типовом серийном доме, можно воспользоваться каталогом ОАО «МНИИТЭП», чтобы выбрать подходящий типовой проект. Однако необходимо помнить, что любое нарушение типового проекта уже требует создания полноценного проекта перепланировки, например, если вы изменяете расположение сантехники.

Если вам необходим нетиповой проект перепланировки, то следует обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО – документ, дающий право на выполнение проектных работ. Для этого заключается договор на авторский надзор с компанией, включая свидетельство о членстве в СРО и другие необходимые документы, и передается в жилищную инспекцию.

В основе создания проекта лежит технический план помещения и схемы коммуникаций, хранящиеся в БТИ. В соответствии с правилами ГОСТа проект состоит из нескольких основных частей: текстовой части, графической части и приложения.

Текстовая часть включает в себя пояснительную записку с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснениями, где указываются названия и площадь помещений), схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и т.д.

Приложения включают в себя базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы). Создание проекта в соответствии с этими частями помогает обеспечить эффективное планирование и выполнение строительных работ в здании.

Для согласования перепланировки необходимо наличие специального проекта, иначе Мосжилинспекция не будет принимать документы. Однако, чтобы учитывать требования различных госорганов, требуются специальные знания в этой области, и поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. В противном случае, процесс получения всех разрешений и доработка проекта может затянуться на долгое время.

Вместе с проектом готовится техническое заключение, проводится его подготовка, которую осуществляет инженер проектной организации, или автор проекта дома, либо заменяющая его организация, если в доме затрагиваются несущие конструкции или используются деревянные или смешанные перекрытия. Информация об авторстве располагается в Мосжилинспекции или управляющей компании. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее следует проводить замеры и осмотр квартиры, и, при необходимости, замеры соседних квартир сверху и снизу.

Как только будет получен проект перепланировки с техническим заключением, заявление на согласование перепланировки можно подавать. Физические лица обращаются в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, а также прикрепляют скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, которую могут предоставить в проектной организации.

Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры, необходимо предоставить следующий список документов:

1. Заявление в Мосжилинспекцию с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку. Форму заявления можно получить из постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма. Если вы не имеете данных документов, то предоставьте выписку из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки в двух экземплярах.
5. Техническое заключение о возможности перепланировки в двух экземплярах.
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, то вам придется заказать его отдельно. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ, МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Если осмотр в квартире не проводился ранее или проводился более пяти лет назад, понадобится вызвать техника из соответствующей организации для осмотра, что может повлечь дополнительные расходы. Срок изготовления техпаспорта составляет около десяти рабочих дней. Если же проводилась техинвентаризация дома, то паспорта и планы помещений будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно.

Чтобы получить согласование уже выполненной перепланировки квартиры, необходимо предоставить список документов, который аналогичен предыдущему, но имеет два отличия. Пункты 4 и 5 заменяются на техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Этот документ готовит проектная организация или автор проекта дома, а не проект перепланировки, как было указано ранее. Помимо этого, техпаспорт должен быть предоставлен в двух вариантах — старый до проведения ремонтных работ и новый, где все изменения, связанные с перепланировкой, обозначены красными линиями. Важно учесть, что техническое заключение может быть составлено только после завершения всех ремонтных работ.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, дополнительно потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Мосжилинспекция этот документ не просит, однако, чтобы избежать неприятных ситуаций с кредитом, его рекомендуется получить.

Для ускорения процесса согласования можно воспользоваться услугами проектировщиков, работающих по доверенности, которые полностью займутся оформлением и подачей необходимых документов.

Оформление согласования перепланировки в Москве

Запрос на перепланировку подразумевает согласование определенного порядка действий в Москве у Мосжилинспекции. Оформление заявления и его рассмотрение занимает 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации тесно сотрудничают с административными органами и имеют все необходимые ресурсы для того, чтобы получить разрешение на перепланировку в кратчайшие сроки.

В случаях, когда перепланировка требует авторского надзора и разработки проекта, наряду с разрешением на перепланировку выдается журнал производственных работ. Он содержит в себе подробное описание технологических решений, утвержденный список материалов и четкую последовательность действий. Действительность разрешения ограничена годом, в редких случаях его можно продлить на срок до шести месяцев.

Существует законодательство, которое требует заносить все последующие изменения в конфигурации помещения в новый технический паспорт, а затем регистрировать их в Росреестре. Только после выполнения указанных процедур согласование перепланировки квартиры будет завершено.

В случае самостоятельного согласования перепланировки квартиры могут возникнуть трудности, связанные с необходимостью организации подготовки необходимых документов для подачи заявления на согласование. В частности, необходимо будет самостоятельно получить технический паспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Далее, придется разобраться с заполнением заявления, а также определиться с количеством копий, необходимых для подачи документов в Мосжилинспекцию. После этого следует отнести необходимые документы в МФЦ и взаимодействовать с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com